或許，接受投資周期拉長，是當(dāng)下投資客生態(tài)圈最直接的變化之一。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，三四線城市很多項(xiàng)目都在開工，統(tǒng)計(jì)其未來供應(yīng)量并無法判斷投資客未來的資金沉淀，但銀行信貸收緊值得關(guān)注。銀行審批周期拉長導(dǎo)致交易期限拉長。

強(qiáng)三四線城市限購升級之后，長三角投資客生態(tài)圈將會發(fā)生什么變化?

3月13日，從事中介銷售代理的張曉明(化名)晚上11點(diǎn)才回到位于上海閔行的家里，當(dāng)天他一直在寧波杭州灣世紀(jì)城項(xiàng)目里，帶客戶看房買房簽約。當(dāng)天在張曉明手里一共成交了2套房子，單價接近9000元/平方米。

根據(jù)在杭州灣世紀(jì)城的多家代理中介機(jī)構(gòu)的反饋，該項(xiàng)目在今年1月份均價為7000多元/平方米，并在年前封盤一次。一個月之內(nèi)，其單價漲幅超過1000元/平方米。

3月14日，嘉善限購升級第一天，在一個投資者群里，劉云(化名)拋出一個問題：上海周邊城市的房子還有人會買嗎?群里立即有人回答：會買，前提是有錢。

張曉明極力向劉云推薦杭州灣世紀(jì)城。杭州灣世紀(jì)城位于寧波杭州灣新區(qū)，寧波尚未有限購或調(diào)控升級的風(fēng)聲傳出，但嘉善限購之后，劉云有點(diǎn)糾結(jié)寧波地區(qū)如果也進(jìn)入調(diào)控升級周期，房子不知道什么時候能脫手。

與劉云心態(tài)相反，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪到另一名投資客陳祥勝，他去年在嘉善買了孔雀城的洋房，今年并不著急轉(zhuǎn)手，而是打算去周邊其他有可能通高鐵的小城市繼續(xù)投資房產(chǎn)。

銷售勢頭強(qiáng)勁超過市場預(yù)期，市場卻發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化。來自上海中原地產(chǎn)的分析指出，一二線城市受調(diào)控影響，交易量有所放緩，但是從數(shù)據(jù)看出現(xiàn)明顯增加，主要是三、四線城市銷售有超過預(yù)期表現(xiàn)。投資外溢現(xiàn)象明顯，尤其是環(huán)一線城市的周邊三四線城市，市場出現(xiàn)熱銷，一些樓盤外來投資客超過6成，投資需求釋放拉動銷售數(shù)據(jù)。

接受投資周期拉長

投資客在長三角強(qiáng)三四線城市的流動性正在加劇。環(huán)上海的花橋、太倉，上海投資客占到8-9成，嘉善占到7-8成，杭州灣世紀(jì)城最近成交的客群結(jié)構(gòu)里，上海投資客占了6-7成，呈現(xiàn)上升態(tài)勢。如果加上在上海工作的外地人，這個比例還要高。

以嘉善為例，本地客戶置換的需求就很大。陳祥勝甚至有點(diǎn)后悔去年沒有多投入30萬買聯(lián)排別墅，去年下半年他看過的別墅項(xiàng)目均價為1萬元/平方米左右，今年1月份開始均價漲到了最低1.2萬元/平方米，漲幅超過20%。

或許，接受投資周期拉長，是當(dāng)下投資客生態(tài)圈最直接的變化之一。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，三四線城市很多項(xiàng)目都在開工，統(tǒng)計(jì)其未來供應(yīng)量并無法判斷投資客未來的資金沉淀，但銀行信貸收緊值得關(guān)注。銀行審批周期拉長導(dǎo)致交易期限拉長。

公開數(shù)據(jù)表明，2月份全國533家銀行中，提供9折以下優(yōu)惠利率的銀行有99家，比1月份減少29家。在第一季度就出現(xiàn)延長房貸審批周期的現(xiàn)象比較少見，一般是銀行要收緊房貸的信號。

記者咨詢銀行人士獲悉，房貸審批時間以往是10個工作日左右，目前審批周期確實(shí)有所延長，不過一般不會超過20個工作日，其他銀行大多也會根據(jù)實(shí)際情況對審批時間做出調(diào)整。

值得一提的是，與投資客的熱情相比，目前進(jìn)駐嘉善的開發(fā)商并不多。一名當(dāng)?shù)胤科笕耸客嘎?，目前外來大房企只有萬科、保利、華夏幸福、新城控股。保利在西塘開發(fā)、華夏幸福在南邊，萬科剛進(jìn)駐這個市場。去年新城控股在嘉善以10.6億元拿了一塊地王，樓板價8050元/平方米，今年首次開盤，均價卻定在1.6萬元/平方米，“貼著成本開賣”。據(jù)上述房企人士透露，“排卡”(儲備客戶)期間就已經(jīng)“很火爆”?！叭ツ昙紊坪芏鄻潜P都賣到1.6萬元/平方米”，新城控股的定價策略，一方面是要低開高走，另一方面不排除投資客流動性過大，房企擔(dān)憂去化壓力。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，嘉善重點(diǎn)開發(fā)領(lǐng)域在于嘉善南站以北的區(qū)域，所以南部市場的投資價值多大，還要打一個問號。當(dāng)然區(qū)域本身還沒有經(jīng)歷銷售狀態(tài)，所以壓力暫時還不會顯現(xiàn)出來。

3月14日，國家統(tǒng)計(jì)局公布1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2374萬平方米，同比增長6.2%，去年全年為下降3.4%;土地成交價款794億元，增長12.7%，增速回落7.1個百分點(diǎn)。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，土地?cái)?shù)據(jù)出現(xiàn)2014年10月以來首次累計(jì)增速轉(zhuǎn)正。從市場來看，尤其是一些二線城市，土地市場還是延續(xù)比較熱的格局，因此價格還在上漲，不過由于土地市場也采取限價措施，所以價格的漲勢有所收窄。

“散戶心理仍然是買不上比多花幾年解套更吃虧?！北R文曦指出，最近一周，上海周邊小城市，投資客都在短平快操作，誰也不知道政策什么時候出來，先把房子搶到手再說。

“資金要有蓄水池，房地產(chǎn)是最好的蓄水池，讓投資客的資金沉淀在一個地方幾年，然后放開，也能促進(jìn)循環(huán)。”一名金融市場分析師指出。

分化信號：信貸收緊

張宏偉認(rèn)為，從調(diào)控政策走向來看，因城施策仍然是趨勢，這不僅僅反映在一二線城市與三四線城市之間調(diào)控政策的差異，也反映在三四線城市間的不同。當(dāng)前，三四線城市的“火”起來與“活”起來的迥然不同的市場背景下，不同三四線城市也開始因城施策。

此前已經(jīng)處于調(diào)控中的城市，比如昆山、花橋，去年的信貸已經(jīng)開始收緊，嘉善去年底開始房貸也收緊了。這直接導(dǎo)致投資客的周期延長。

三四線城市的分化還在于，去庫存周期在15個月以下的城市，將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)?！斑@些城市往往投資客進(jìn)入的速度比房企更快?！?張宏偉指出。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況來看，也有預(yù)判。從數(shù)據(jù)來看，投資上升勢頭顯著，甚至超過預(yù)期。2017年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9854億元，同比名義增長8.9%，增速比去年全年提高2個百分點(diǎn)。其中，住宅投資6571億元，增長9.0%，增速提高2.6個百分點(diǎn)。

張宏偉認(rèn)為，按照城市類別來看，分化已經(jīng)出現(xiàn)，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市(比如環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域的三四線城市)以及區(qū)域中心城市周邊的三四線城市(比如環(huán)南京、環(huán)合肥都市圈的三四線城市)已經(jīng)出現(xiàn)過“火”的狀況，為此，我們看到環(huán)北京、環(huán)上海周邊的三四線城市甚至縣級市也開始出臺措施調(diào)控樓市。

多名分析師指出， 1-2月份并非市場銷售旺季，加上調(diào)控因素，庫存有所增加。尤其是今年一些過熱的三四線城市也加入調(diào)控行列，短期對心理造成一定沖擊，對年后銷售市場復(fù)蘇造成一定阻力。而商業(yè)、辦公市場則延續(xù)庫存增加的通道中，市場風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)累積。

國統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2月末，商品房待售面積70555萬平方米，比去年末增加1015萬平方米。其中，住宅待售面積增加468萬平方米。長三角區(qū)域情況也大致雷同。